住宅ローン繰上返済 vs 新NISA投資｜どっちが得？金利別シミュレーション
「ボーナス100万円、ローンに突っ込むべきか投資に回すべきか」
金利1.5%・1.0%・0.5%の3パターンで損益分岐を試算、団信・控除も加味した完全比較を解説します。
目次
1. 結論：金利1%未満なら投資、1.5%超なら繰上
FPねこの結論
住宅ローン金利 ＜ 期待投資リターン − 税 なら投資優位
住宅ローン金利 ＞ 期待投資リターン − 税 なら繰上返済優位
ざっくり：変動0.3〜0.7%の現代の住宅ローンなら、新NISA（年5%）の方が有利。
固定1.5%超＋住宅ローン控除終了後は繰上返済が有利。
住宅ローン金利 ＜ 期待投資リターン − 税 なら投資優位
住宅ローン金利 ＞ 期待投資リターン − 税 なら繰上返済優位
ざっくり：変動0.3〜0.7%の現代の住宅ローンなら、新NISA（年5%）の方が有利。
固定1.5%超＋住宅ローン控除終了後は繰上返済が有利。
2. 繰上返済のメリット・デメリット
メリット
- 確実なリターン：金利1%なら年1%確定で「投資ノーリスク」
- 心理的負担減：ローン残高が減る安心感
- 団信解除リスクなし（期間短縮型と返済額軽減型で対応異なる）
デメリット
3. 投資のメリット・デメリット
メリット
デメリット
- 元本変動リスク：短期では損する可能性あり
- 心理的負担：暴落時に売りたくなる
- リターンは「期待値」：確定リターンではない
4. 金利別シミュレーション（500万円・10年比較）
500万円を「繰上返済」または「新NISAで運用」する10年後の比較。
ケースA：ローン金利0.5%（変動・優遇後）
| 選択 | 10年後の効果 |
|---|---|
| 繰上返済 | 金利節約 約27万円 |
| 新NISA積立（年5%想定） | 運用益 約314万円 |
| 差額 | 投資が約287万円有利 |
ケースB：ローン金利1.0%（変動・通常）
| 選択 | 10年後の効果 |
|---|---|
| 繰上返済 | 金利節約 約54万円 |
| 新NISA積立（年5%想定） | 運用益 約314万円 |
| 差額 | 投資が約260万円有利 |
ケースC：ローン金利1.5%（フラット35・固定）
| 選択 | 10年後の効果 |
|---|---|
| 繰上返済 | 金利節約 約82万円 |
| 新NISA積立（年5%想定） | 運用益 約314万円 |
| 差額 | 投資が約232万円有利（理論値） |
ケースD：ローン金利3.0%（古いフラット35）
| 選択 | 10年後の効果 |
|---|---|
| 繰上返済 | 金利節約 約168万円 |
| 新NISA積立（年5%想定） | 運用益 約314万円 |
| 差額 | 投資が約146万円有利（理論値） |
注意
投資の年5%は期待値。最悪マイナス20%もあり得る。確定リターンの繰上返済とリスクのある投資を同列に比較するのは厳密には誤り。「リスク調整後」の判断が必要。
投資の年5%は期待値。最悪マイナス20%もあり得る。確定リターンの繰上返済とリスクのある投資を同列に比較するのは厳密には誤り。「リスク調整後」の判断が必要。
5. 住宅ローン控除を加味した実質金利
住宅ローン控除（年末残高×0.7%・最大13年）を受けている期間中は、実質金利が大きく下がります。
実質金利の計算
| 表面金利 | 住宅ローン控除を加味した実質金利 |
|---|---|
| 0.5% | マイナス0.2%（実質「もらえる」状態） |
| 1.0% | 0.3% |
| 1.5% | 0.8% |
| 3.0% | 2.3% |
住宅ローン控除中の鉄則
控除期間（13年）中は繰上返済しないのが原則。実質金利が新NISA期待リターンを大きく下回るので、投資に回す方が圧倒的に有利。
控除期間（13年）中は繰上返済しないのが原則。実質金利が新NISA期待リターンを大きく下回るので、投資に回す方が圧倒的に有利。
6. 団信の保障価値を考慮
住宅ローンには団体信用生命保険（団信）が付帯し、契約者死亡時にローン残高がゼロになります。これは実質「死亡保険」と同じ効果。
繰上返済すると団信の保障も減る
- ローン残高3,000万円→1,000万円に繰上 → 万一の時の保障も2,000万円減
- その2,000万円分は、別途生命保険に入る必要が出る
投資なら団信効力を維持
- 万一の時：団信でローン完済＋投資資産は遺族にそのまま
- 3,000万円ローン＋500万円投資 → 死亡時に遺族が手にするのは「持ち家＋500万円」
- これを繰上で1,000万円返済済みなら：「持ち家＋ゼロ」になり、遺族のキャッシュは投資分が消える
7. ライフステージ別の判断
30代：投資優先
長期投資で複利を最大化。住宅ローン控除中は絶対に繰上しない。新NISA満額消化を最優先。
40代：併用バランス
新NISAをコアにしつつ、ローン控除終了後（14年目以降）から徐々に繰上返済を開始。投資6 : 繰上4ぐらいのバランス。
50代：繰上返済を本格化
退職前にローンを完済する目標を立て、ボーナスは繰上返済中心に。投資は続けつつも比率を下げる。
退職時：完済して老後を迎える
退職金で残債を完済し、無借金で老後を迎える。「持ち家＋投資資産」のシンプルな形に。
8. FPねこの結論：3つの判断軸
3つの判断軸
1. 金利：0.5%以下→投資、1.5%超→繰上、その間→併用
2. 住宅ローン控除：受給中（〜13年）は繰上しない
3. 団信の代替準備：繰上した分は生命保険で補填
1. 金利：0.5%以下→投資、1.5%超→繰上、その間→併用
2. 住宅ローン控除：受給中（〜13年）は繰上しない
3. 団信の代替準備：繰上した分は生命保険で補填
「ローン早く返したい」という気持ちは大切ですが、低金利時代の数字は「投資に回す」方が合理的です。控除期間中は新NISA優先、その後はバランスを取りつつ、退職時までに完済する計画を立てましょう。
免責事項
本記事は2026年5月時点の金利水準・税制に基づく一般的な情報提供です。投資の期待リターンは過去実績に基づく想定で、将来を保証するものではありません。個別判断はFPにご相談ください。
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質問余裕資金、繰上返済と新NISAどっちに回すべき?
FPねこ判断軸はローン金利 vs 期待リターンだにゃ🐾 変動0.3〜0.7%みたいな低金利なら、長期のインデックス投資（年3〜5%期待）にぶんがあることが多い。逆に金利が高めのローンや、借金が心理的に嫌な人は繰上返済の安心感も価値。「NISAを基本にしつつ一部繰上げ」の両取りもアリだにゃ。
質問団信があるから、急いで返さなくてもいい?
FPねこその視点は大事だにゃ🐾 団信（団体信用生命保険）付きローンは、契約者に万一があれば残債がゼロになる＝生命保険の役割も持つ。だから低金利なら無理に急いで返すより、手元資金を残して新NISAで増やすほうが合理的なことが多い。ただし定年後もローンが残る設計は避けて、退職までの完済計画は立てておこうにゃ。
