マイホーム売却の3,000万円特別控除｜使い方完全ガイド｜2026年版

1. 3,000万円特別控除とは

マイホーム（居住用財産）を売却した時の譲渡所得から、最大3,000万円までを控除できる特例。所有期間や住宅ローンの有無に関係なく適用可能で、多くの場合これだけで税負担がゼロになります。

制度のポイント

• 譲渡所得から最大3,000万円を控除
• 所有期間は関係なし（5年以下の短期譲渡でも適用可）
• 夫婦共有名義なら夫婦各々3,000万円＝合計6,000万円控除
• 確定申告必要（自動適用ではない）

2. 適用される5つの条件

「住んでいた家」の範囲

• 現に住んでいる自宅（建物＋敷地）
• 転居後3年目の年末までに売却すれば適用OK
• 家屋取り壊し後の土地売却もOK（1年以内）
• 店舗併用住宅は居住部分のみ対象（按分計算）

3. 譲渡所得の計算方法

計算式

譲渡所得 = 売却価格 − (取得費 + 譲渡費用) − 特別控除

各要素の説明

取得費が不明な場合

古い物件で取得費の資料がない場合、売却価格の5%を概算取得費として申告できます。ただし実際の取得費がもっと高い場合は損するので、登記事項証明書や住宅ローン契約書を探す価値あり。

4. 控除なし vs 控除ありシミュレーション

ケース：2,000万円で購入したマンションを5,000万円で売却（所有10年）

控除なし（投資用物件等）の場合

• 長期譲渡所得3,120万円 × 20.315%（所得税15%・住民税5%・復興税）
• 税額：約634万円

3,000万円特別控除あり（マイホーム）の場合

• 譲渡所得3,120万円 − 3,000万円 = 120万円
• 120万円 × 20.315% = 税額：約24万円
• 控除の節税効果：約610万円

5. 10年超所有の軽減税率特例（併用可）

所有期間が10年超のマイホームを売却した場合、3,000万円特別控除と併用して、さらに軽減税率が適用されます。

軽減税率の内容

併用例

所有15年のマイホームを8,000万円で売却（取得費1,000万円）の場合：

• 譲渡所得：7,000万円
• 3,000万円特別控除：- 3,000万円
• 控除後：4,000万円
• 軽減税率（6,000万円以下14.21%）：税額約568万円
• 通常税率なら約812万円 → 軽減税率で244万円削減

6. 買換特例との選択

マイホーム売却→新マイホーム購入の場合、「特定の居住用財産の買換え特例」を選ぶことも可能。ただし3,000万円特別控除との併用は不可で、どちらか一方を選ぶ必要があります。

買換特例の仕組み

• 売却益への課税を「繰り延べ」できる（非課税ではない）
• 新居をいつか売る時に、繰り延べた売却益も合算で課税
• 所有10年超・売却額1億円以下などの条件あり

どっちを選ぶ？

7. 手続きと必要書類

確定申告の流れ

1. 売却年の翌年2/16〜3/15に確定申告
2. 申告書B＋分離課税用申告書（第三表）＋譲渡所得の内訳書を作成
3. 必要書類を添付してe-Taxまたは税務署提出

必要書類

• 譲渡所得の内訳書（国税庁HPからダウンロード可）
• 売買契約書のコピー
• 取得時の契約書・領収書（取得費の証明）
• 仲介手数料の領収書
• 住民票（売却前の住所に居住していたことの証明）
• 登記事項証明書（売却した物件）

8. FPねこの結論

マイホーム売却は「人生で数回しかないイベント」だけに、知らないと数百万円損することがあります。売却前にFPまたは税理士に相談し、適用できる特例をすべて活用しましょう。

質問家を売ると税金がかかるって本当?

FPねこ売って利益（譲渡所得）が出ると課税対象だにゃ🐾 でもマイホームには3,000万円の特別控除があって、利益が3,000万円までなら税金がかからないことが多い。つまり普通の住み替えの多くは非課税で収まる。使うには「自分が住んでいた家」など要件があるから、売る前に条件を確認しておくと安心だにゃ。

質問買い替えのときも使えますか?

FPねこ使えるケースが多いにゃ🐾 ただし住宅ローン控除など他の特例と併用できない組み合わせがあるので注意。「3,000万円控除を使う」か「買い替え特例や新居のローン控除を使う」か、どっちが得かは金額しだい。大きな取引だから、売買前に税務署か税理士にシミュレーションしてもらうのがおすすめだにゃ。