家や土地を売るのは一生に何度もない大仕事。手順を知らないと、安く売ってしまったり、思わぬ税金で慌てたりします。不動産売却の流れと注意点を、FPねこがやさしく解説します。
不動産売却の基本的な流れ
不動産売却は、思い立ってすぐ売れるものではなく、いくつかのステップを踏みます。全体の流れを知っておくと、見通しを持って進められます。
- ① 相場を調べる：似た物件の成約価格をネットや国土交通省のデータで確認
- ② 複数の不動産会社に査定を依頼：1社だけで決めず比較する
- ③ 媒介契約を結ぶ：売却を依頼する会社と契約（専任・一般などの種類がある）
- ④ 売り出し・内覧対応：価格を決めて売り出し、購入希望者に対応
- ⑤ 売買契約・引き渡し：条件を合意して契約、決済・引き渡し
- ⑥ 確定申告：売却益が出たら翌年に申告
💡 査定は「複数社」が鉄則 査定額は会社によってかなり差が出ます。1社だけで決めると、相場より安く売ってしまうことも。複数社に依頼し、査定の根拠を比べて、信頼できる会社を選びましょう。高すぎる査定額にも要注意（売れ残りの原因に）。
質問不動産会社は、どこに頼んでも同じ?
FPねこ全然違うにゃ。査定額も、売る力(集客力)も、対応も会社で差が出る。だから必ず複数社に査定を依頼して比較を。”いちばん高い査定”に飛びつくのではなく、根拠が明確で信頼できる会社を選ぶのが、結果的に高く・スムーズに売るコツだよ。
媒介契約の種類を知る
不動産会社と結ぶ「媒介契約」には3種類あります。専属専任媒介・専任媒介は1社だけに依頼する契約で、その会社が熱心に売ってくれる反面、他社には頼めません。一般媒介は複数社に同時に依頼できますが、各社の本気度が下がることも。一般的には、信頼できる1社に専任で任せると、優先的に動いてくれることが多いです。それぞれに長所短所があるので、自分の物件の売れやすさや、不動産会社との相性を見て選びましょう。
質問売却益にかかる税金が心配です
FPねこマイホームなら3,000万円特別控除があるから、過度に恐れなくて大丈夫にゃ。多くのケースで控除内に収まる。所有5年超なら税率も下がる。ただし控除には要件と申告が必要だから、売る前に税務署や税理士に確認しておこうね🐾
税金のポイント
不動産を売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税・住民税がかかります。ただしマイホームなら「3,000万円特別控除」が使え、多くの場合は税負担を大きく抑えられます。また、所有期間が5年を超えると税率が下がる（長期譲渡所得）点も重要。売却のタイミングを少し調整するだけで、税率が変わることもあります。これらの特例を使うには確定申告が必要です。「売れた！」で終わりではなく、翌年の確定申告までが不動産売却。税金の段取りも忘れずに進めましょう。
質問いつ売るのが税金的に得？
FPねこ所有期間が5年を超えると、譲渡所得の税率が大きく下がるにゃ(短期約39%→長期約20%)。だから5年を少し超えてから売るほうが、税金面では有利なことがある。ただし相場や生活の都合もあるから、税金だけで決めず、総合的に判断を。売却益が出そうなら、税理士に相談すると確実だよ🐾
質問売却にかかる費用は、どんなものがある？
FPねこ主なものは、不動産会社への仲介手数料、印紙税、登記費用、住宅ローンが残っていればその抵当権抹消費用などだにゃ。仲介手数料は売却価格の数%と大きい。これらを差し引いた”手取り”で資金計画を立てることが大事。売却額がそのまま手元に入るわけではない、と覚えておこうね🐾
質問住宅ローンが残っていても売れる？
FPねこ売れるにゃ。売却代金でローンを完済できれば問題ない。代金で完済できない(オーバーローン)場合は、不足分を自己資金で補うか、買い替えなら住み替えローンを使う方法もある。まずは”残債と売却見込み額”を比べて、完済できるか確認するのが第一歩だよ🐾
結局どうすればいい？
不動産売却は①相場調査 ②複数社査定 ③媒介契約 ④売り出し ⑤契約・引き渡し ⑥確定申告の流れ。最大のコツは必ず複数社に査定を依頼し、根拠が明確で信頼できる会社を選ぶこと。高すぎる査定にも注意。マイホームなら3,000万円特別控除で税負担を抑えられ、所有5年超なら税率も下がります。特例には申告が必要なので、売却前に税務署・税理士へ確認しましょう。
⚠️ 本記事は2026年5月時点の制度をもとにした一般的な解説です。金額・要件・金利・相場は変動し、個人差があります。重要な判断は最新の公式情報・金融機関・税務署・専門家にご確認ください。
