マイホーム vs 賃貸｜どっちが得？40年間の総コスト試算
永遠に終わらない議論。FPねこは「正解はない、選択肢として両方ある」派。
40年間の総コスト、リスク、人生観の3軸で徹底比較し、判断軸を明確にします。
結論：状況次第、絶対の正解はない
FPねこの結論
「持ち家が得」「賃貸が得」とどちらか一方を断定する記事は、ほぼ全て自分の立場を正当化する後付け論理。実際には世帯収入・転勤頻度・子の数・住む地域・ライフスタイルで結論は変わる。
「持ち家が得」「賃貸が得」とどちらか一方を断定する記事は、ほぼ全て自分の立場を正当化する後付け論理。実際には世帯収入・転勤頻度・子の数・住む地域・ライフスタイルで結論は変わる。
40年総コスト試算（東京近郊の中古マンション想定）
マイホーム（4,500万円のマンション購入）
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 物件価格 | 4,500万円 |
| 住宅ローン金利（35年・0.5%変動） | 約420万円 |
| 諸費用・税金（取得時） | 200万円 |
| 修繕積立金（月15,000円×40年） | 720万円 |
| 管理費（月10,000円×40年） | 480万円 |
| 固定資産税（年15万×40年） | 600万円 |
| 大規模修繕（リフォーム等） | 500万円 |
| 火災保険 | 50万円 |
| 40年総支出 | 約7,470万円 |
| 40年後の物件価値（推定） | 500〜1,500万円 |
| 実質コスト | 約5,970〜6,970万円 |
賃貸（家賃13万円スタート、2年ごと更新）
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 家賃（月13万×40年） | 6,240万円 |
| 更新料（2年ごと家賃1カ月分×20回） | 260万円 |
| 引越費用（10年に1回×4回） | 120万円 |
| 火災保険（更新ごと） | 30万円 |
| 40年総支出 | 約6,650万円 |
| 40年後の物件資産 | 0円 |
| 実質コスト | 約6,650万円 |
比較結果
- マイホーム：5,970〜6,970万円（物件価値次第）
- 賃貸：6,650万円（固定）
- 差額：物件価値1,500万なら5,970万 vs 6,650万 → マイホーム680万円有利
- 物件価値500万なら6,970万 vs 6,650万 → 賃貸320万円有利
「40年後の物件価値」が全てを決める
立地・築年数・市場動向で40年後の評価額は0〜物件価格80%まで激変。これを正確に予測するのは不可能。だからこそ「どちらが得」は計算不能。
立地・築年数・市場動向で40年後の評価額は0〜物件価格80%まで激変。これを正確に予測するのは不可能。だからこそ「どちらが得」は計算不能。
マイホームのメリット5選
①家賃を払い続けなくていい老後
ローン完済後は管理費・固定資産税のみ。65歳以降の月の住居費が圧倒的に軽い。
②自由な改修・ペット飼育
壁を抜く、ペットを飼う、好きな色に塗るなど自由度が高い。
③団信＝家族のセーフティネット
契約者死亡時にローン残高がゼロ。賃貸では絶対に得られない保障。
④住宅ローン控除の節税
13年間で最大300万円超の所得税還付。賃貸にはない大型節税。
⑤資産として子に残せる
立地が良ければ40年後でも500〜2,000万円の資産価値。相続財産になる。
賃貸のメリット5選
①ライフスタイル変化に対応しやすい
転勤・転職・離婚・子の独立など、状況変化で住み替え自由。
②修繕費・固定資産税の負担なし
給湯器・エアコン故障時の修理は大家負担。固定資産税もゼロ。
③天災・近隣トラブル時に逃げられる
地震・浸水・隣人トラブルがあっても引越せば解決。マイホームだとそうはいかない。
④初期費用が少ない
敷金礼金20〜30万円で住める。マイホーム購入の頭金500万円が必要なし。
⑤投資資金を確保できる
頭金として用意した500万円を新NISAで運用すれば、40年後に約3,500万円（年5%）。賃貸の差額をカバー以上に資産形成可能。
人生のフェーズ別オススメ
| 状況 | 推奨 |
|---|---|
| 独身・20〜30代 | 賃貸（ライフスタイル流動的） |
| 結婚直後・子なし | 賃貸（出産で家のニーズが変わる） |
| 第1子誕生後・転勤少ない仕事 | マイホーム検討開始 |
| 子の小学校入学期 | マイホーム最適タイミング |
| 転勤族 | 賃貸継続 or 単身赴任前提でマイホーム |
| 定年退職後 | マイホーム（家賃負担なし）or 老人ホーム |
頭金vs投資 シミュレーション
500万円を頭金にした場合
- ローン金額：4,000万円
- 40年後の物件価値：1,000万円
- 純資産：1,000万円
500万円を新NISAで運用＋賃貸の場合
- 500万円を年5%運用 → 40年後 約3,520万円
- 家賃支払い 6,650万円（マイホーム諸費用と相殺）
- 純資産：3,520万円
ただし大事な前提
これは「投資の年5%リターンが40年間実現する」前提。実際は暴落で売却 → 大損するリスクあり。「マイホームの強み」は強制貯蓄効果。住宅ローンを払うことで否応なく資産が積み上がる。
これは「投資の年5%リターンが40年間実現する」前提。実際は暴落で売却 → 大損するリスクあり。「マイホームの強み」は強制貯蓄効果。住宅ローンを払うことで否応なく資産が積み上がる。
買うべきマイホーム / 買うべきでないマイホーム
買うべき
- 駅徒歩10分以内・利便性の高いエリア
- 築古でも価値が落ちにくい中古マンション
- 住宅ローン金利1%未満で借りられる
- 夫婦どちらかが安定した職業
買うべきでない
FPねこの結論
FPねこの最終結論
1. 「どっちが得」より「どっちが自分に合うか」で決める
2. 立地最優先でマイホーム選び（駅徒歩10分以内）
3. 独身・転勤族は賃貸、子育てファミリーはマイホーム検討
4. 頭金は500万円以上、ローンは0.5%以下、35年以内が安全圏
5. 「家は資産」と「家は消費」のどちらも正しい
1. 「どっちが得」より「どっちが自分に合うか」で決める
2. 立地最優先でマイホーム選び（駅徒歩10分以内）
3. 独身・転勤族は賃貸、子育てファミリーはマイホーム検討
4. 頭金は500万円以上、ローンは0.5%以下、35年以内が安全圏
5. 「家は資産」と「家は消費」のどちらも正しい
マイホーム vs 賃貸は正解のない選択。自分のライフスタイル・収入・家族構成・住む地域で最適解が変わります。「他人がどっちを選んでいるか」より、「自分の人生にどっちが合うか」で決めましょう。
免責事項
本記事は2026年5月時点の市況に基づく一般的な情報提供で、特定の物件・契約を推奨するものではありません。住宅購入はFP・住宅ローンアドバイザー等にご相談のうえご判断ください。
質問持ち家と賃貸、結局どっちが得なんですか?
FPねこ総額だけ見るとほぼ互角で、条件と価値観しだいだにゃ🐾 持ち家は資産が残る・老後の住居費が軽くなる反面、修繕・固定資産税・流動性の低さがある。賃貸は身軽だけど一生家賃が続く。転勤の多さ、家族構成、地価が下がりにくい場所かで答えは変わる。どっちが絶対得はない、と知るのが第一歩だにゃ。
