「ワンルームマンション投資、儲かりますよ」と勧誘されてないですか？年収500万円超のサラリーマンを狙った典型的な営業トーク。結論：ワンルームマンション投資はFPねことして強く反対します。5つの罠を解説。
FPねこが警告する5つの罠
罠①：表面利回り 5% は嘘
営業マンが見せる「利回り5%」は表面利回り。実質利回り（実効利回り）は1〜2%以下に落ちる。
| 項目 | 表面 | 実質 |
|---|---|---|
| 家賃収入 | 年96万（月8万） | 年96万 |
| 管理費・修繕積立金 | 計算外 | −年24万 |
| 固定資産税・都市計画税 | 計算外 | −年10万 |
| 火災保険 | 計算外 | −年2万 |
| 賃貸管理手数料 | 計算外 | −年5万 |
| 退去・原状回復費 | 計算外 | −年8万 |
| 空室期間（年1か月想定） | 計算外 | −年8万 |
| 実質手取り | 96万 | 39万 |
| 物件価格2,000万に対する実質利回り | 4.8% | 1.95% |
罠②：35年フルローン＋自己資金ゼロが大きな借金
「自己資金ゼロでOK」「ローンが収入になる」は嘘。実際は金利2〜4%の長期借金を負う。賃料収入よりローン返済が大きい「逆ザヤ」物件も多い。
罠③：節税効果は最初の数年だけ
初年度は減価償却・諸経費で「赤字＝所得控除」になるが、節税効果は5〜10年で消える。むしろ後半は所得が増えて課税対象に。
罠④：出口戦略がない
築20年超の中古ワンルームは売却価格が買値の40〜60%に。ローン残債が物件価格より大きく、売っても手元にお金が残らない「マイナス資産」状態。
罠⑤：管理会社・建物のリスク
- 大規模修繕で追加負担（数十万〜数百万円）
- 修繕積立金の値上げ
- 管理会社倒産で建物価値急落
- 入居者トラブル（家賃滞納・夜逃げ）
よくある営業トークと反論
| 営業トーク | 真実 |
|---|---|
| 「年金代わりになる」 | 家賃下落リスク・建物劣化で確実な収入源にならない |
| 「節税になる」 | 5〜10年で効果消失 |
| 「生命保険代わり」 | 団信付きだが、生命保険なら同じ保障で数千円 |
| 「サブリースで安心」 | サブリース解除・賃料減額で破綻リスク |
| 「私も買ってます」 | 営業マンは買ってない。手数料が目当て |
なぜ営業マンが熱心なのか
ワンルームマンション販売は業者の利益が物件価格の20〜30%。2,000万円の物件で400〜600万円の利益。だから、サラリーマンを狙って強く勧誘する。
同じ金額を新NISA運用したら
| シナリオ | 20年後の総資産 |
|---|---|
| ワンルームマンション（楽観：賃料維持） | 約2,000万円（物件価格＋累計賃料利益） |
| ワンルームマンション（現実：賃料下落・売却損） | 約500〜1,500万円 |
| 新NISA 月8万円積立（年5%） | 約3,300万円 |
| 新NISA 月8万円積立（年7%） | 約4,200万円 |
同じ資金力（月8万円のローン返済 ≒ 月8万円の積立）なら、新NISAの方が圧倒的に効率良し。
どうしても不動産投資したい人へ
推奨：REIT (不動産投資信託)
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- NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信（1343）
- iShares Core JPX-Nikkei 400 ETF
FAQ
Q. すでにワンルームマンション買ってしまった。どうする？
A. 売却損が出ても、早期売却の方が損失拡大を防げる場合あり。不動産仲介数社に査定依頼→判断。
Q. 都心の好立地なら大丈夫？
A. 立地は重要だが、それでも管理費・税金・空室リスクは付き纏う。実質利回りで見ること。
Q. 一棟マンション・アパート投資は？
A. 区分マンションよりは利回り高いが、初期費用・修繕負担も大きい。十分な知識と資金力が必要。
📌 ご利用にあたって
本記事は2026年5月時点の情報。投資判断は自己責任で。
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