物件価格とは別に、現金で200万〜300万円が出ていきます。しかもその大半は税金ではありません。
中身を知れば、削れる場所とそうでない場所がはっきり分かります🐾
マイホームを検討しはじめると、必ず出てくるのが「諸費用」という言葉。パンフレットには「別途諸費用がかかります」とだけ書かれていて、いくらなのかは書いていないことがほとんどです。
ネットで調べると「物件価格の3〜9%」と出てきます。3%と9%では3倍。4,000万円の家なら120万円と360万円——これでは資金計画が立ちません。
そこでこの記事では、実際の平均価格を使って諸費用を1円単位まで積み上げました。そして分かったのは、この幅の正体が「税金の差」ではなく「手数料の差」だということです。
※借入額そのものの決め方は別記事にあります（→住宅ローンはいくらまで借りていい？）🐾
先に結論
- ◎目安は物件価格の3〜9%。実額で試算すると、新築マンション（5,880万円・売主直販）で約257万円＝4.4%、新築の建売戸建て（4,210万円・仲介あり）で約314万円＝7.5%、中古マンション（3,600万円・仲介あり）で約249万円＝6.9%でした
- ！諸費用の正体は税金ではなく「手数料」です。建売のケースでは手数料が総額の77%。上位2つ（仲介手数料145.5万円＋ローン事務手数料83.4万円）だけで諸費用の73%を占めます
- ◎こわがられている不動産取得税は、軽減で土地はゼロになることが多い。建売のケースでは土地0円・建物3.8万円でした。ただし申告しないと軽減されません
- ！諸費用は原則として現金で必要です。頭金と諸費用で貯金を使い切らないこと。入居後には家具・家電・引越し費用も待っています（→生活防衛資金は必ず残す）
- ◎削れるのは「どこで買うか」と「どこで借りるか」の2つだけ。税金は交渉では1円も動きません。時間をかけるべき場所を間違えないでください🐾
① 諸費用とは「物件価格以外に、現金で出ていくお金」
諸費用とは、物件そのものの代金以外にかかる費用の総称です。税金・手数料・保険料・精算金などが混ざっていて、統一された定義はありません。だから見積書によって入っている項目が違います。
まず、多くの人が混同する「手付金」を整理しておきます。
| お金の名前 | いつ払う | 諸費用に入る？ |
|---|---|---|
| 手付金 | 売買契約のとき（物件価格の5〜10%程度が目安） | 入りません。あとで物件価格の一部に充当されるお金だからです。ただし契約時に現金で必要なので、資金繰りの上では最重要 |
| 頭金 | 引き渡しのとき | 入りません。物件価格のうち借入でまかなわない部分です |
| 諸費用 | 契約時〜引き渡し後まで、バラバラに | これが本記事のテーマ。原則として現金で必要です |
見落としやすいのは「払うタイミングがバラバラ」だということです。印紙税は契約のとき、仲介手数料は契約時と引き渡し時に半分ずつが多く、登記費用とローン事務手数料は引き渡しのとき、そして不動産取得税は入居して数か月後に、忘れたころに通知が届きます。
「引き渡しが終わったから、もう出ていかない」ではありません🐾
② 【全体像】実額で試算するとこうなります
ここからが本題です。2025年度フラット35利用者調査（住宅金融支援機構・2026年7月24日公表）の全国平均の物件価格を使って、諸費用を積み上げてみました。
※物件価格は住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」（2026年7月24日公表）の全国平均です。頭金を物件価格の1割、残り9割を借入、ローン事務手数料は定率型（借入額の2.2%）として試算しました。固定資産税評価額は土地＝価格の7割、建物＝価格の6割（中古マンションの建物は築20年相当として600万円）と仮定しています。評価額は実際には自治体の評価によって決まるため、あくまで目安としてご覧ください。新築マンションは売主（分譲会社）から直接購入するため仲介手数料がかからない前提です。
ひと目で分かるのは、青（税金）が思ったより小さいことです。そして赤（手数料）が圧倒的に大きい。
もうひとつ、新築マンションだけ比率が低い（4.4%）のにも理由があります。売主である分譲会社から直接買うので、仲介手数料がかからないからです。「新築マンションは諸費用が安い」のではなく、「仲介が入らないから安い」のです。
3〜9%という幅の正体
仲介手数料が入るかどうか。ほぼこれだけです新築マンション（売主直販）は仲介手数料ゼロ。建売戸建てや中古は仲介会社を通すのがふつうなので、物件価格の約3.3%が上乗せされます。
4,210万円の建売なら145.5万円。これが3%と7%の差のほとんどを作っています。
つまり「諸費用が何%か」を気にするより、「仲介手数料がかかる買い方か」を見るほうが早いのです🐾
③ 何にいくらかかるのか（全項目）
※「減らせる／固定」の区分は、買主の選択によって金額が変わりうるかどうかの目安です。仲介手数料は上限が法令で決まっているだけで、上限が定価という意味ではありません。ローン事務手数料は金融機関によって定率型・定額型があり、選ぶ先で大きく変わります。火災保険料は補償内容と保険期間の選び方で変わります。一方、登録免許税・不動産取得税・印紙税は法律で決まるため、買う人の交渉では動きません。
3ケースの内訳を、費目ごとに並べたものが次の表です。金額はすべて本記事の試算値です。
| 費目 | 新築マンション 5,880万円 | 建売戸建て 4,210万円 | 中古マンション 3,600万円 |
|---|---|---|---|
| 印紙税（売買契約書） | 3.0万円 | 1.0万円 | 1.0万円 |
| 印紙税（ローン契約書） | 6.0万円 | 2.0万円 | 2.0万円 |
| 登録免許税（土地の移転） | 24.7万円 | 21.0万円 | 15.1万円 |
| 登録免許税（建物） | 3.2万円 | 2.0万円 | 1.8万円 |
| 登録免許税（抵当権設定） | 5.3万円 | 3.8万円 | 3.2万円 |
| 司法書士報酬 | 12.8万円 | 12.8万円 | 9.9万円 |
| 仲介手数料 | 0円 | 145.5万円 | 125.4万円 |
| ローン事務手数料 | 116.4万円 | 83.4万円 | 71.3万円 |
| 火災保険料（5年） | 8.0万円 | 15.0万円 | 10.0万円 |
| 固定資産税等の精算 | 10.0万円 | 9.0万円 | 9.0万円 |
| 不動産取得税 | 27.5万円 | 3.8万円 | 0円 |
| 修繕積立基金など | 40.0万円 | 15.0万円 | — |
| 合計 | 約257万円（4.4%） | 約314万円（7.5%） | 約249万円（6.9%） |
それぞれ何のお金なのかを、税金と手数料に分けて見ていきます。
④ 税金パート：思ったより小さく、そして動かせません
印紙税──契約書に貼る税金
売買契約書とローン契約書に貼る収入印紙の代金です。ここに知られていない落とし穴があります。
| 契約金額 | 売買契約書（軽減あり） | ローン契約書（軽減なし） |
|---|---|---|
| 500万円超〜1,000万円以下 | 5,000円 | 1万円 |
| 1,000万円超〜5,000万円以下 | 1万円 | 2万円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 3万円 | 6万円 |
| 1億円超〜5億円以下 | 6万円 | 10万円 |
不動産の売買契約書には軽減措置があります（2027年3月31日まで）。ところが住宅ローンの契約書（金銭消費貸借契約書）は軽減の対象外で、本則のままです。ローン契約書のほうが高いのはこのためです。
登録免許税──名義を登記するための税金
法務局に「この不動産は自分のものです」と登録するための税金です。固定資産税評価額（売買価格ではありません）に税率をかけて計算します。
| 登記の種類 | 本則 | 軽減後 | 期限 |
|---|---|---|---|
| 土地の所有権移転 | 2.0% | 1.5% | 2029年3月31日まで |
| 建物の所有権保存（新築） | 0.4% | 0.15% | 2027年3月31日まで |
| 建物の所有権移転（中古） | 2.0% | 0.3% | 2027年3月31日まで |
| 抵当権の設定 | 0.4% | 0.1% | 2027年3月31日まで |
建物の軽減は自己居住用の住宅であることなどが条件で、市区町村の証明書が必要になります。手続きは通常、司法書士がやってくれます。
不動産取得税──いちばん誤解されている税金
入居して数か月後、忘れたころに納税通知書が届くため、「不意打ちの高額請求」として恐れられています。ところが実際に計算してみると──
※2027年（令和9年）3月31日までに取得した住宅・土地の税率は3%（本則4%）、宅地は課税標準が2分の1になります。新築住宅は家屋の評価額から1,200万円が控除され（認定長期優良住宅は1,300万円）、土地からはさらに一定額が減額されます。いずれも床面積などの要件を満たし、都道府県への申告を行うことが前提です。軽減の適用漏れを防ぐため、納税通知書が届いたら金額を必ず確認してください。
土地はゼロ、建物も3.8万円。これが実態です。宅地は課税標準が半分になり、さらに床面積に応じた減額が税額から直接引かれるため、一般的な広さの住宅なら土地の税額はゼロになることが多いのです。
ただし、これは軽減が適用された場合の話です。軽減を受けるには都道府県への申告が必要（不動産取得の申告と軽減の適用申請）で、床面積40〜240㎡などの要件もあります。
納税通知書が届いたら、金額が軽減後のものかを必ず確認してください。軽減前の金額で届いていたら、都道府県税事務所に問い合わせを。
また床面積が広すぎる（240㎡超）住宅は軽減の対象外です。豪邸ほど税金が重くなる設計になっています🐾
⑤ 手数料パート：ここが本丸です
仲介手数料──上限は法律で決まっています
宅地建物取引業法にもとづき、国土交通省の告示で上限が決まっています。
| 物件価格の部分 | 上限（税込） |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 5.5% |
| 200万円超〜400万円以下の部分 | 4.4% |
| 400万円超の部分 | 3.3% |
| 実務上の速算式：（物件価格×3%＋6万円）×1.1 ※400万円超の場合 | |
| 800万円以下の低廉な空家等 | 33万円まで（2024年7月1日〜） |
ここでいちばん大事なことを書きます。
これは「上限」であって「定価」ではありません
法律が決めているのは、これ以上取ってはいけないという線だけ実際には仲介手数料を割引する会社や、売主側からだけ受け取る会社も存在します。上限どおりに請求することが違法なわけでも、不誠実なわけでもありません。内見の同行、条件交渉、契約書の作成、決済の段取りまで手間のかかる仕事ですし、安さだけで選んで対応が雑になれば、数千万円の買い物で損をする可能性もあります。
ただ「法律で決まっているから交渉の余地はない」と思い込む必要はない——それだけは知っておいてください🐾
ローン事務手数料──ここが2番目に重い
見落とされがちですが、借入額が大きいほど効いてくるのがこれです。5,292万円を借りるケースでは116.4万円にもなります。
| 定率型 | 定額型＋保証料 | |
|---|---|---|
| 事務手数料 | 借入額×2.2%が主流 | 3.3万〜11万円程度 |
| 保証料 | 不要 | 借入1,000万円あたり約20.6万円（35年・外枠一括） |
| 金利 | 低めに設定されることが多い | やや高めになることが多い |
| 繰上返済・借り換えのとき | 戻りません | 保証料は未経過分が一部戻ります |
| 主な取扱い | ネット銀行に多い | メガバンク・地銀に選択肢があることが多い |
金額だけ見ると両者はほぼ同じ水準になります（3,789万円の借入なら定率型83.4万円に対し、定額型＋保証料も80万円前後）。違いが出るのは「早く返したとき」です。
定率型の事務手数料は戻りません。一方保証料は、繰上完済や借り換えをすると未経過分が一部戻ります。将来の借り換えを視野に入れるなら、この違いは効いてきます（→変動金利と固定金利の考え方）。
司法書士報酬──実額のデータがあります
「よく分からないまま10万円払った」という声が多い費目です。実は日本司法書士会連合会が全国アンケートの結果を公表しています（2024年3月実施・税込）。
| 登記の種類（設例） | 平均報酬 | 有効回答 |
|---|---|---|
| 所有権移転登記（売買・評価額の合計1,000万円） | 56,678円 | 1,082件 |
| 所有権保存登記（課税価格1,000万円の新築建物） | 29,060円 | 1,050件 |
| 抵当権設定登記（債権額1,000万円） | 42,699円 | 1,038件 |
買主が払うのはこれらの組み合わせです。中古なら移転＋抵当権設定で約10万円、新築なら土地の移転＋建物の保存＋抵当権設定で約13万円が目安になります。
ただし連合会自身が「取引における立会いの報酬、日当、交通費等が発生することもある」と注記しています。見積書に内訳を出してもらうのが確実です。報酬額に基準はなく、司法書士との契約で決まります。
火災保険料──必要です。ただし言い値では入らない
当サイトは火災保険を「必要な保険3つ」のひとつと考えています。建物が全焼したら、貯金では払えないからです。ここは削ってはいけません。
ただし不動産会社やハウスメーカーから提示されるプランをそのまま契約する必要はありません。補償の中身を選べば、同じ建物でも保険料は変わります。
実際に当サイトの運営者は5年約11万円だった火災保険を約2万円まで下げています（→火災保険の乗り換え実話／→必要な補償だけ選べる商品）。
見積書に「地震保険」が入っていることがあります。当サイトは地震保険は不要という立場です（→その理由）。
ただしこれは当サイトの考え方であり、災害に対する備え方は各家庭の事情によって変わります。中身を理解したうえで、ご自身で判断してください🐾
⑥ 「諸費用ローン」は使っていいのか
諸費用が用意できないとき、諸費用まで含めて借りるという選択肢を提示されることがあります。結論から言うと、当サイトは慎重な立場です。
| 内容 | |
|---|---|
| 仕組み | 住宅ローンに諸費用分を上乗せする、または別枠の諸費用ローンを組む |
| 金利 | 住宅ローンに含められれば同じ金利。別枠だと高くなることが多い |
| デメリット① | 借入額が増える＝毎月の返済も総利息も増えます |
| デメリット② | 担保割れになりやすい。売ってもローンが残る状態になり、身動きが取れなくなります |
| 本当の問題 | 諸費用が出せない＝そもそも予算が足りていないサインかもしれません |
諸費用ローンそのものが悪だとは言いません。金利が住宅ローンと同じで、手元に生活防衛資金を残すために使うのであれば、合理的な場面もあります。
ただし「頭金も諸費用も出せないけれど、借りられるから買う」のであれば、いったん立ち止まったほうがいいと考えます。借りれる額と返せる額は違う——これは別記事で詳しく書きました（→住宅ローンはいくらまで借りていい？）。
⑦ 結局どうすればいいのか
諸費用でやること・やらないこと
- 予算を立てるときは、物件価格の「7%」を先に確保する。新築マンション（売主直販）なら5%でも足りますが、仲介が入るなら7〜8%を見ておくと安全です
- 手付金を忘れない。物件価格の5〜10%が契約時に別途必要です。あとで物件価格に充当されますが、その日は現金で用意します
- 時間をかけるのは「仲介手数料」と「ローン事務手数料」だけ。この2つで諸費用の7割を超えます。印紙税を1円安くする方法を探しても意味がありません
- 金融機関は金利だけで選ばない。定率型2.2%か、定額型＋保証料かで、初期費用も将来の借り換えのしやすさも変わります
- 火災保険は削らない。ただし提示されたプランのまま契約もしない。補償を選んで見積もりを取り直すだけで数万円変わります
- 不動産取得税の通知が届いたら、軽減後の金額か確認する。申告しないと軽減されません
- 貯金を使い切らない。引越し・家具・家電・カーテンでさらに数十万円出ていきます。生活防衛資金には手をつけないでください🐾
よくある質問
まとめ
- 諸費用は物件価格の3〜9%。実額では新築マンション約257万円（4.4%）・建売戸建て約314万円（7.5%）・中古マンション約249万円（6.9%）
- 正体は税金ではなく手数料。建売のケースでは手数料が総額の77%、上位2つだけで73%
- 3〜9%という幅の正体は、仲介手数料が入るかどうか。ほぼこれだけです
- 不動産取得税はこわくない。軽減で土地ゼロ・建物数万円。ただし申告が必要
- 削るなら「どこで買うか」と「どこで借りるか」。税金は動きません
- 手付金は別枠。そして貯金は使い切らない。入居後にもお金は出ていきます🐾
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※本記事は2026年8月時点の一般的な情報提供であり、特定の物件・金融機関・不動産会社・保険商品への申込みや契約を推奨・保証するものではありません。当サイトは宅地建物取引業・保険の募集・媒介を行っていません。試算はモデルケースであり、実際の負担額を保証するものではありません。物件価格は住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」（2026年7月24日公表）の融資区分別・全国平均の所要資金または購入価額を用い、頭金を物件価格の1割、借入をその残額、ローン事務手数料を定率型（借入額の2.2%）として計算しています。固定資産税評価額は実際には各市町村の評価により決まりますが、本試算では土地を価格の7割、建物を価格の6割（中古マンションの建物は築20年相当として600万円）と仮定した概算です。宅地の評価が地価公示価格等の7割を目途とされること、建物の評価額が請負金額・販売価格の5〜6割程度になることは一般的な目安であり、個別の物件では大きく異なります。印紙税額は国税庁タックスアンサーNo.7108およびNo.7140により、不動産の譲渡に関する契約書の軽減措置は2027年（令和9年）3月31日までに作成されるものが対象で、金銭消費貸借契約書は当該軽減の対象外です。登録免許税の税率および軽減措置は国税庁タックスアンサーNo.7191により、土地の所有権移転登記の軽減（1.5%）は2029年（令和11年）3月31日まで、住宅用家屋に係る所有権保存登記（0.15%）・所有権移転登記（0.3%）・抵当権設定登記（0.1%）の軽減は2027年（令和9年）3月31日までの登記が対象で、自己の居住の用に供する家屋であること等の要件および市区町村長の証明書が必要です。不動産取得税の税率（土地・住宅3%、住宅以外の家屋4%）および宅地の課税標準2分の1の特例は2027年（令和9年）3月31日までの取得が対象、新築住宅に係る家屋の1,200万円控除（認定長期優良住宅は1,300万円）には床面積40㎡以上240㎡以下等の要件があり、2026年（令和8年）3月31日までに取得した貸家以外の住宅では下限が50㎡となるなど、要件は取得時期により異なります。土地の減額額は45,000円と「土地1㎡当たりの価格×住宅の床面積の2倍（1戸につき200㎡を限度）×3%」のいずれか多い額です。軽減措置の適用には都道府県への申告が必要であり、要件を満たさない場合や申告を行わない場合には適用されません。税率・控除額・適用期限は税制改正により変更される場合があります。仲介手数料の上限は宅地建物取引業法および国土交通省告示（建設省告示第1552号）によるもので、200万円以下の部分5.5%・200万円超400万円以下の部分4.4%・400万円超の部分3.3%（いずれも消費税込み）であり、2024年（令和6年）7月1日以降、800万円以下の低廉な空家等については媒介報酬の上限が33万円（税込）とされています。これらは上限額であり、実際の報酬額は宅地建物取引業者との合意により定まります。司法書士報酬は日本司法書士会連合会が2024年（令和6年）3月に実施した報酬アンケートの設例別の全回答平均額（消費税込み）であり、報酬に関する基準は存在せず、実際の報酬額は司法書士と依頼者との契約によって定まります。同アンケートでは、前提として売主側の住所・氏名変更登記や担保権抹消登記が必要となる場合があること、立会いの報酬・日当・交通費等が別途発生することがある旨が示されています。住宅ローンの事務手数料・保証料の水準は金融機関および商品によって大きく異なり、保証料の返戻の有無・金額も金融機関の定めによります。火災保険料・修繕積立基金・水道負担金・固定資産税等の精算金は物件および事業者により大きく異なるため、本試算の金額は仮置きの概算です。固定資産税・都市計画税の日割り精算は法令上の義務ではなく商慣習であり、起算日や負担割合は売買契約の定めによります。個別の税額・費用については、物件所在地の市区町村・都道府県税事務所、税理士、司法書士、金融機関等にご確認のうえ、ご自身の判断で契約してください。
