マイホームを買うと決めたら、次に悩むのが「変動金利か、固定金利か」。結論から言うと、選び方の軸は超シンプルです——変動金利が“もし大きく上がっても”返せる人は変動、返せない人は固定。そして、その「返せるか」を左右するのが今あなたが持っている資産です。この記事では、その判断基準をやさしく整理します。
先に結論
- 金利は高め
- 完済まで返済額が一定
- 金利が上がっても影響ゼロ
- 家計の見通しが立てやすい
▲ 「金利上昇に耐えられるか」で選ぶ。耐えられる人は変動、不安な人は固定
本質金利が上がるリスクを「誰が背負うか」
金利上昇リスクをあなた（債務者）が背負う。その代わり金利は低い。
金利上昇リスクを銀行（債権者）が肩代わり。だから金利は高め。
固定が割高なのは、いわば“安心料”。銀行がリスクを引き受けてくれる分を上乗せしているだけです。だから問いはいつも同じ——「上昇リスクを、自分で背負えるか？」。背負える人は変動でコストを下げ、背負えない人は固定で銀行に任せる。これが選び方のすべてです。
1そもそも変動金利に「上限」はある？答え：基本ありません
「変動でも125％ルールがあるから、そんなに上がらないでしょ？」——これは大きな誤解です。変動金利に契約上の上限金利は基本ありません。よく言われる「5年ルール・125％ルール」は、次のような“返済額”の上限であって、金利そのものの上限ではないのです。
- 5年ルール…金利が上がっても、5年間は毎月の返済額を変えない
- 125％ルール…6年目以降も、返済額は前回の1.25倍までしか上げない
一見やさしい仕組みですが、落とし穴があります。金利が大きく上がると、毎月の返済額のほとんどが利息になり、元本がなかなか減りません。さらに返済額を超える利息は「未払い利息」として積み上がり、払っても残高が減らない状態に陥ることも。そして一部のネット銀行（住信SBI・PayPay銀行など）は、この5年・125％ルール自体がありません。金利上昇がそのまま返済額に反映されます。
つまり変動は、「いざとなれば自分でリスクを引き受ける」ローン。だからこそ、上限を頼りにするのではなく、“もし上がっても返せるか”を自分で確かめる必要があるのです。
2判断軸①：＋3％まで上がっても返せるか自分でストレステストする
変動に上限がない以上、選び方の第一歩は「もし金利が大きく上がっても、その返済額を払い続けられるか」を試算すること。FPねこのおすすめの目安はこれです。
今の変動金利が
＋3％（金利およそ4％前後）
になっても返せるか？
これは大げさな数字ではありません。借り手の「繰上返済を考える防衛ライン」は金利3％が最多、銀行各社の10年後予測も2〜4％前後。＋3％は保守的かつ現実的なラインです。
- 年収倍率は5倍以内（借入額÷年収）を目安に。ここを守れば、多少の金利上昇では家計は揺らぎません
- シミュレーターで「金利4％」を入れて毎月返済額を確認。その額を払い続けられるなら変動でOK、きついなら固定か、そもそも借入額を下げる
- 5年・125％ルールの“ある／なし”も要確認。ルールなしの銀行は上昇が即反映される分、金利が低い傾向。耐えられる人向けです
3判断軸②：今の「資産」で決める耐えられる人＝変動／耐えられない人＝固定
「＋3％でも返せるか」を本当に左右するのが、今あなたが持っている資産です。考え方はシンプルです。
金利が上がっても、貯蓄や投資資産で繰上返済・補填ができる。上昇リスクを自分で吸収できるので、低金利のメリットを取りにいける変動が合理的。浮いた利息はNISAでさらに増やせます。
金利が上がったとき、取り崩せる資産がない＝家計が直撃される。だからこそ固定で返済額を固定し、最初から無理のない金額の家を選ぶのが正解。安心して資産形成を進められます。
要するに、「金利が上がっても耐えられる体力があるか」がすべて。体力がある人は変動でコストを下げ、まだの人は固定で守りを固める。背伸びしたローンを組まない——これがいちばん大切です。
金利が＋3％（およそ4％）になっても、その返済額を払い続けられる？
いざ金利が上がっても、取り崩せる資産（貯蓄・投資）が十分にある？
4では、どこで借りる？無料診断で最適な1本を
変動も固定も、同じ条件でも銀行によって金利・諸費用が大きく違います。自分で何行も比べるのは大変なので、プロに最適な借り先を提案してもらうのが近道です。
モゲチェック…ネット銀行を中心に、変動・固定を横断してあなたに合う住宅ローンを無料で提案。「いくら借りられて、毎月いくらか」を中立的な目線で確認できます。
よくある質問（猫がお答えします）
まとめ
- 本質は「金利上昇リスクを自分（変動）か銀行（固定）か、どちらが背負うか」。固定が割高なのは安心料
- 変動金利に契約上の上限はない。125％ルールは“返済額”の上限で、未払い利息の罠もある
- 選び方の軸は「今より＋3％（金利約4％）まで上がっても返せるか」のストレステスト
- 資産が十分にある人＝耐えられる＝変動／資産が少ない人＝固定で身の丈の家を
- いちばん大事なのは背伸びしたローンを組まないこと。借入は年収の5倍以内が目安
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※本記事は2026年6月時点の一般的な情報提供であり、特定の金融機関・住宅ローンの契約を勧誘・強制するものではありません。金利・ルール・取扱いは金融機関や時期により異なり、改定される場合があります。最終的なご判断はご自身で、契約前に必ず各金融機関の公式サイトで最新情報をご確認ください。
