サブリース（家賃保証）はやめとけ？「30年家賃保証」の罠をFPが解説｜2026年版

「30年家賃保証だから、空室になっても安心」「管理もおまかせで手間いらず」——アパートやワンルームの投資とセットで、サブリース（家賃保証）契約をすすめられた人は多いはず。でも結論から言うと、サブリースの「家賃保証」は永続ではなく、2年ごとに減額される前提。空室リスクが消えるわけではなく、“減額”という形でオーナーに返ってくる仕組みです。過去には保証が止まってローンだけが残る大事件も起きました。この記事では、サブリースとは何か／なぜやめとけと言われるのか／かぼちゃの馬車事件・サブリース新法／契約している人はどうするかまで、独立系FPがフラットに解説します。

サブリース（家賃保証）とは？仕組みをわかりやすく解説

サブリースとは、オーナーの物件をサブリース会社が一括で借り上げ、入居者に転貸（また貸し）する仕組みです。入居者がいてもいなくても、オーナーには「保証賃料」が支払われる——これが「家賃保証」と呼ばれる部分です。

「空室でも家賃が入るなら手堅い」と思いがちですが、その“保証”には、契約書を読まないと気づけない落とし穴が並んでいます。

サブリースが「やめとけ」と言われる4つの理由

① 「30年家賃保証」のウソ｜2年ごとに減額できる

最大の落とし穴がこれ。「30年保証」とうたっていても、契約書には「2年ごとに賃料を見直す」という条項が入っているのが普通です。つまりサブリース会社は、定期的に堂々と家賃の減額を求めてこられる。応じなければ契約を打ち切られることも。国土交通省も「家賃保証は永続的なものではない」と注意喚起しています。「30年ずっと同じ家賃」では、まったくありません。

② 保証賃料は割安＋免責期間でゼロのことも

保証賃料は満室想定家賃の80〜90%程度。会社の取り分（手数料）が引かれるため、満室で自主管理する場合よりも手取りは少なくなります。さらに、契約直後や入居者退去後の一定期間は「免責期間」として家賃が支払われないこともあります。「空室でも満額が入り続ける」わけではないのです。

③ オーナーから解約しにくい｜守られるのは会社側

意外に知られていませんが、サブリース会社は借地借家法上の「借主」として保護されます。そのため、オーナー側から解約しようとすると、正当事由や立ち退き料が必要になり、簡単には抜けられません。一方で、会社側からは減額や解約を求めやすい。「30年契約」で守られているのは、主にオーナーではなくサブリース会社のほうなのです。

④ 破綻リスク｜「かぼちゃの馬車」でローンだけ残った

サブリース会社が経営破綻すれば、保証家賃の支払いは止まります。シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営したスマートデイズ社の破綻では、保証を信じてローンを組んだオーナーたちが、家賃収入を絶たれ、多額のローンだけを背負うことになりました。「大手だから」「家賃保証だから」は、何の安全保証にもならない——これがサブリースの怖さです。

質問「30年家賃保証だから空室でも安心」と新築アパートをすすめられました。保証があるなら手堅いのでは？

FPねこその「保証」、永続じゃないにゃ…。契約書には「2年ごとに賃料を見直す」条項が入ってるのが普通で、サブリース会社から堂々と減額を求められるにゃ。応じないと契約を打ち切られることも。つまり空室リスクが消えるんじゃなく、“減額”という形でオーナーに返ってくるだけにゃ。「30年ずっと同じ家賃」は幻想だと思ってにゃ。

サブリース新法でどう変わった？（それでも勧めない理由）

こうしたトラブルの多発を受け、2020年に賃貸住宅管理業法（通称サブリース新法）が施行されました。主な内容は次のとおりです。

これはオーナー保護として前進です。ただし、「だから契約していい」という意味ではありません。賃料が減額されうること、空室の最終的なリスクがオーナーに残る構造は、新法でも変わっていないからです。

安定収入がほしいなら｜新NISAでインデックス積立

「不労所得がほしい」「老後に安定収入を」という目的なら、数千万円のローンを背負い、減額や空室、解約トラブルに長期間さらされるサブリースより、はるかにシンプルな方法があります。

• ① 新NISA口座を開く（SBI証券・楽天証券などネット証券で。口座開設は無料）
• ② オルカン（全世界株）やS＆P500の低コストインデックスファンドを選ぶ（信託報酬は年0.1%前後）
• ③ 毎月コツコツ積み立てる。運用益は非課税、いつでも売却・換金できる

必要になったら取り崩して使えますし、空室や減額交渉、立ち退きで悩むこともありません。将来いくらになるかは新NISA積立シミュレーターで試算してみてください。

質問でも大手の会社だし、倒産とかはさすがに大丈夫では？

FPねこ「大手だから安心」がいちばん危ないにゃ…。過去には「かぼちゃの馬車」のスマートデイズがサブリースで破綻して、保証家賃がストップ、オーナーには多額のローンだけが残った大事件があったにゃ。会社が傾けば保証は紙くずにゃ。そもそも割高な新築アパートをローンで買わされてる時点で要注意にゃ。安定収入がほしいだけなら、ローンも空室もない新NISAのほうが、ずっと安心にゃ🐾

すでに契約している・勧誘されている人へ

「もう契約してしまった」「いま新築アパート＋サブリースを勧誘されている」という人は、次を確認しましょう。

• 勧誘中の人：「家賃は下げられないのか」「免責期間は」「自分から解約できるか」を必ず質問。あいまいなら契約しない
• 契約書の要チェック条項：賃料見直し（減額）／免責期間／解約条件／原状回復・更新の負担
• 減額を打診されたら：その場でサインせず、独立系FP・弁護士など第三者に相談
• 物件の収支を試算：保有・売却の両面で。これ以上、不利な契約を上乗せしない

よくある質問（サブリースのFAQ）

「30年家賃保証」の“保証”は、いつでも減額・解約できる側の安心です。
安定収入がほしいなら、サブリースより新NISAのインデックス投資を🐾