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住宅ローンの繰上返済をするか、そのお金を投資に回すか。理論上は投資に軍配が上がります。株式の期待リターンがローン金利を上回るぶん（イールドギャップ）だけ得になるからです。ただしそれは「期待値」の話であって、確定した約束ではありません。一方、繰上返済のリターンはローン金利そのもの。ブレがなく、しかも非課税です。借入3,500万円・35年・5年目に300万円を繰上返済するモデルで試算すると、期間短縮型の利息軽減額は変動1.0%で98.3万円、固定2.0%で226.4万円、フラット35の3.29%では447.7万円になりました。そしてこの軽減額は「同じ金利で複利運用した場合」の理論値とほぼ一致します。つまり繰上返済とは、ローン金利と同じ利回りの確定運用にほかなりません。だとすれば比較相手は株式ではなく、元本保証の置き場です。金利3.29%の繰上返済は、個人向け国債の固定5年（税引後1.64%）を大きく上回ります。日銀の政策金利が2026年6月に1.00%へ上がり、フラット35が現行制度で最高の3.290%をつけた今、「低金利だから投資一択」という前提は変わりつつあります。期間短縮型と返済額軽減型の違い、住宅ローン控除が消える10年ルール、団信と手元資金の落とし穴まで、判断の順番を整理します。※金利・税制は変動します。将来のリターンを保証するものではありません。

マイホームを買うとき、物件価格とは別に現金で必要になるのが「諸費用」です。目安は物件価格の3〜9%と幅がありますが、なぜこんなに幅があるのかを実額で分解しました。2025年度フラット35利用者調査の平均価格を使って試算すると、新築マンション（5,880万円・売主直販）で約257万円＝4.4%、新築の建売戸建て（4,210万円・仲介あり）で約314万円＝7.5%、中古マンション（3,600万円・仲介あり）で約249万円＝6.9%になりました。中身を分解して分かるのは、諸費用の正体が税金ではなく「手数料」だということです。建売のケースでは手数料が総額の77%を占め、上位2つ（仲介手数料145.5万円とローン事務手数料83.4万円）だけで諸費用の73%に達します。一方、こわがられがちな不動産取得税は軽減措置により土地はゼロ、建物も数万円で済むことが多いのが実態です。印紙税・登録免許税・不動産取得税の税率と期限、司法書士報酬の実額（日本司法書士会連合会のアンケート）、仲介手数料の上限、諸費用ローンの是非まで、一次情報にあたって解説します。※税率・軽減措置には適用期限と要件があります。実際の負担額は物件・地域・金融機関により異なります。

住宅ローンでいちばん危険なのは、銀行に「いくらまで借りられますか」と聞いて、その答えをそのまま予算にしてしまうことです。年収500万円で試算すると、銀行が貸せる額は返済負担率35%・審査金利3%で約3,789万円＝年収の7.6倍。一方、住居費を手取りの25%以内に収めて計算した「無理なく返せる額」は約1,588万円＝年収の3.2倍。その差は約2,200万円です。なぜこんなに開くのか。ひとつは、銀行にとって融資額が大きいほど利息収入が増え、団信と担保でリスクも小さいという構造があるから。もうひとつは、住居費はローン返済だけではないからです。マンションなら管理費11,503円＋修繕積立金13,054円（国交省調査の平均）に固定資産税が乗り、維持費だけで35年間に約1,530万円かかります。さらに政策金利は2026年6月に約1%まで上昇。変動金利が3%になれば月の返済は約3.9万円増えます。この記事では、自分で「返せる額」を出す手順を年収別の早見表つきで解説します。※試算は一定の前提を置いたものです。

自宅の屋根に太陽光発電を載せるべきか——結論から言うと、当サイトはおすすめしません。5kW・約133.5万円で試算すると、1年目の表面利回りは9.8%。ここだけ見ると魅力的です。ところが2026年度のFITは最初の4年が24円/kWh、その後6年は8.3円/kWhに下がるため、5年目以降の利回りは5.5%に半減します。さらに年0.5%の経年劣化と、10〜15年で30〜40万円かかるパワコン交換を織り込むと、20年ならした実質利回りはおよそ0%。つまり20年かけてようやくトントンです。しかもこれは「一度も故障せず、災害にも遭わない」という前提の数字。同じ133.5万円をインデックス投資に入れた場合、年5%と仮定すれば20年で約354万円。住宅ローンに上乗せして買えば金利のぶんだけ確実にマイナスになります。ただし東京都のように補助金が手厚い自治体では結論が変わるため、設置する価値がある人の条件まで正直に解説します。※試算は一定の前提を置いたもので、将来の成果を保証するものではありません。